O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) voltou a ocupar uma posição central na política habitacional brasileira desde sua retomada, em 2023. O programa recuperou capacidade de contratação, ampliou faixas de renda atendidas e voltou a impulsionar a construção civil, mas o crescimento trouxe à tona um desafio ainda maior: garantir que o aumento das contratações seja acompanhado por entrega efetiva das moradias, capacidade produtiva, financiamento sustentável e maior eficiência na construção.
Nesse novo ciclo, o programa já acumulou resultados expressivos. O déficit habitacional brasileiro caiu de 6,21 milhões para 5,97 milhões de moradias em 2023, atingindo o menor patamar histórico registrado até então.
Ao mesmo tempo, o MCMV alcançou antes do previsto a meta de 2 milhões de moradias contratadas. Segundo a Secretaria Especial do Programa de Aceleração do Crescimento, esse marco foi atingido em novembro de 2025 e, até maio de 2026, o volume já havia superado 2,4 milhões de unidades contratadas.
A expansão demonstra força, mas também evidencia um ponto central: contratar moradias não significa entregá-las.
Programa retoma protagonismo na política habitacional
Criado em 2009, o Minha Casa, Minha Vida surgiu com o objetivo de reduzir o déficit habitacional, ampliar o acesso à moradia e estimular a atividade econômica ligada à construção.
Naquele momento, o déficit brasileiro estava próximo de 7 milhões de domicílios.
Entre 2009 e 2018, o programa foi responsável pela contratação de aproximadamente 4,86 milhões de moradias e pela entrega de cerca de 3,77 milhões de unidades, com investimentos da ordem de R$ 418,2 bilhões.
Além do impacto habitacional, o programa também teve reflexos relevantes sobre emprego e atividade econômica.
Ao mesmo tempo, esse primeiro ciclo foi alvo de críticas relacionadas à localização de parte dos empreendimentos em áreas periféricas, à insuficiência de infraestrutura urbana e à qualidade desigual de algumas construções.
Retomada em 2023 trouxe mudanças importantes
Depois de ter sido substituído pelo Casa Verde e Amarela em 2020, o Minha Casa, Minha Vida foi retomado em 2023 com uma estrutura reformulada.
Entre as principais mudanças estão:
- ampliação das faixas de renda;
- maior volume de recursos;
- retomada de subsídios;
- maior atenção à localização urbana dos empreendimentos;
- diversificação das fontes de financiamento.
Em 2025, o orçamento do programa chegou a R$ 180 bilhões.
As faixas de renda foram ampliadas para famílias com rendimento de até R$ 13 mil, enquanto o limite de financiamento passou a alcançar imóveis de até R$ 600 mil.
Essas mudanças ampliaram significativamente o universo de famílias atendidas.
Meta de 2 milhões foi superada antes do prazo
A velocidade das contratações mostra a força do novo ciclo.
Segundo Márcio Vale, secretário especial adjunto da Secretaria Especial do PAC, a meta de contratar 2 milhões de unidades foi alcançada mais de um ano antes do previsto.
Em novembro de 2025, o programa já havia superado esse patamar.
Até maio de 2026, o MCMV já contabilizava mais de 2,4 milhões de moradias contratadas.
A partir desse ponto, entretanto, a discussão deixa de estar concentrada apenas na contratação.
O desafio passa a ser garantir capacidade suficiente para transformar contratos em obras concluídas.
Contratação precisa virar capacidade produtiva
Representantes do setor destacam que a expansão depende de um ambiente mais previsível.
Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as empresas possuem capacidade para responder ao volume de projetos desde que haja continuidade de demanda, estabilidade de recursos e maior agilidade nos processos de análise e aprovação.
Isso ocorre porque um empreendimento imobiliário possui um ciclo longo.
Antes do início da obra, existe uma sequência que envolve:
- identificação do terreno;
- análise de viabilidade;
- elaboração dos projetos;
- aprovação;
- contratação;
- estruturação financeira;
- lançamento;
- execução.
Qualquer instabilidade nessa cadeia afeta diretamente a capacidade de produção.
Fluxo contínuo é decisivo para o setor
A previsibilidade aparece como um dos principais fatores para garantir expansão sustentável.
Construtoras e incorporadoras precisam investir antes da obra começar.
Terrenos são adquiridos.
Projetos são desenvolvidos.
Equipes são estruturadas.
Fornecedores são contratados.
Equipamentos são mobilizados.
Por isso, ciclos de forte contratação seguidos por interrupções podem reduzir a eficiência e tornar investimentos em capacidade produtiva menos atraentes.
A continuidade da demanda permite às empresas planejar melhor suas operações e justificar investimentos em tecnologia, fábricas e novos sistemas construtivos.
MCMV passa a priorizar áreas urbanas mais consolidadas
Outra mudança importante está na localização dos empreendimentos.
O programa passou a priorizar projetos em regiões com maior acesso a:
- transporte coletivo;
- comércio;
- serviços;
- equipamentos públicos;
- infraestrutura urbana.
Essa estratégia busca reduzir um dos problemas identificados em fases anteriores, quando muitos projetos foram implantados em regiões periféricas e distantes dos centros urbanos.
O governo também passou a estimular o uso de imóveis públicos subutilizados, inclusive por meio de retrofit e requalificação de edificações existentes em áreas centrais.
Apartamentos menores ganham espaço em regiões centrais
A mudança de localização também altera o produto habitacional.
Em grandes centros urbanos, terrenos são mais caros e possuem dimensões menores.
Isso estimula projetos mais compactos.
Segundo representantes do setor, passam a ganhar espaço apartamentos entre 22 m² e 47 m², especialmente em áreas centrais e consolidadas.
Esses projetos podem incorporar estruturas compartilhadas, como coworking e áreas de lazer.
A lógica é aproveitar melhor terrenos bem localizados e aproximar moradores dos serviços urbanos.
Construir em áreas centrais aumenta complexidade de engenharia
A mudança também traz novos desafios técnicos.
Empreendimentos implantados em bairros consolidados precisam lidar com:
- terrenos menores;
- edificações vizinhas;
- restrições logísticas;
- circulação urbana;
- armazenamento reduzido;
- maior necessidade de planejamento.
Em São Paulo, alguns projetos estão sendo implantados em terrenos a partir de 1.200 m², o que exige soluções muito diferentes daquelas utilizadas em grandes glebas periféricas.
Nesses casos, a escolha do sistema construtivo passa a ter impacto direto sobre produtividade e viabilidade.
Sistema construtivo se torna decisão estratégica
A reportagem destaca que não existe uma única solução ideal para todos os projetos.
Dependendo do empreendimento, podem ser utilizados sistemas como:
- parede de concreto;
- estrutura convencional;
- alvenaria estrutural;
- drywall;
- soluções industrializadas para instalações elétricas e hidráulicas.
A escolha depende do modelo da edificação, da logística, do terreno e da necessidade de preservar a viabilidade econômica.
Quanto mais complexo o projeto, maior a importância de utilizar sistemas capazes de reduzir interferências e melhorar a produtividade.
Industrialização deixa de ser tendência
Um dos pontos mais importantes da matéria é a mudança de percepção sobre a construção industrializada.
Segundo os especialistas, industrializar deixou de ser uma tendência para se tornar uma necessidade.
Produzir milhões de moradias exige uma escala difícil de atingir apenas por meio de processos tradicionais e fortemente artesanais.
O setor já possui experiências consolidadas com:
- paredes de concreto;
- estruturas pré-fabricadas;
- fachadas industrializadas;
- kits hidráulicos;
- kits elétricos;
- módulos produzidos em fábrica;
- construção off-site.
O desafio agora é ampliar essa utilização.
Industrialização ainda avança abaixo do ritmo necessário
Apesar do crescimento, a CBIC avalia que a industrialização ainda não alcançou velocidade suficiente para promover uma transformação sistêmica.
Existem obstáculos importantes.
Entre eles estão:
- falta de previsibilidade da demanda;
- financiamento;
- logística;
- tributação;
- homologação técnica;
- diversidade das legislações municipais;
- demora em licenciamentos e aprovações.
Essas barreiras são especialmente relevantes para empresas que dependem de fábricas e grandes investimentos produtivos.
Fábricas precisam de escala e continuidade
A lógica industrial exige um horizonte diferente daquele da construção tradicional.
Uma fábrica possui:
- equipamentos;
- instalações;
- equipes;
- tecnologia;
- custos fixos;
- capacidade produtiva instalada.
Para justificar esse investimento, é necessário existir demanda relativamente constante.
Sem volume e previsibilidade, a fábrica pode ficar ociosa.
É por isso que programas habitacionais de grande escala têm potencial para acelerar a industrialização.
Quando existe uma carteira contínua de projetos, a indústria consegue planejar produção, compras e capacidade.
Industrializar não é apenas trocar um sistema por outro
Outro ponto central é que industrialização não significa simplesmente substituir alvenaria por um sistema diferente.
A mudança é muito mais ampla.
Ela exige uma lógica baseada em:
- planejamento;
- padronização;
- integração;
- produção;
- controle;
- repetibilidade;
- eficiência.
Ou seja, o empreendimento precisa ser pensado desde o início para funcionar dentro de um processo industrial.
Projeto e fabricação precisam conversar.
Logística precisa ser planejada.
Montagem precisa seguir sequência definida.
Qualidade precisa ser controlada antes e durante a execução.
Off-site pode reduzir dependência de processos artesanais
A produção fora do canteiro aparece como uma das principais alternativas para aumentar produtividade.
Em ambientes controlados, componentes podem ser produzidos com maior padronização.
Isso permite reduzir variações comuns às obras tradicionais.
Entre os benefícios apontados estão:
- menor desperdício;
- maior controle de qualidade;
- redução de acidentes;
- menor variabilidade;
- maior previsibilidade;
- redução dos prazos.
Esse modelo também reduz a dependência de diversas atividades artesanais realizadas diretamente na obra.
Digitalização precisa sair do projeto e chegar ao canteiro
A transformação também depende de tecnologia digital.
O uso de BIM já avançou significativamente na etapa de projeto.
Entretanto, especialistas avaliam que a execução ainda permanece excessivamente analógica.
Planejamento de canteiro, logística, monitoramento e gestão ainda possuem grande espaço para digitalização.
Esse é um dos principais gargalos de produtividade.
BIM 4D e 5D ampliam controle sobre prazo e custo
A integração de BIM com planejamento e orçamento é apontada como uma das principais oportunidades.
No chamado BIM 4D, o modelo passa a incorporar o cronograma.
No BIM 5D, integra também informações financeiras.
Isso permite acompanhar não apenas como o edifício será construído, mas também:
- quando cada etapa deverá ocorrer;
- quanto deverá custar;
- como diferentes atividades se relacionam.
Essa integração reduz o risco de decisões isoladas.
Escaneamento, drones, IoT e inteligência artificial entram na obra
A matéria também destaca outras tecnologias capazes de apoiar essa transformação.
Entre elas aparecem:
- escaneamento 3D;
- drones;
- Steel Frame;
- Wood Frame;
- inteligência artificial;
- internet das coisas;
- gêmeos digitais.
O objetivo é ampliar a quantidade e a qualidade das informações disponíveis durante a execução.
Quando os dados acompanham o empreendimento desde o projeto até a entrega, torna-se possível antecipar problemas e reduzir retrabalhos.
Steel Frame aparece entre tecnologias de maior industrialização
Entre as soluções citadas pela reportagem está o Steel Frame, sistema que se encaixa diretamente nessa lógica de transformação.
Por trabalhar com componentes previamente dimensionados e processos mais padronizados, o sistema permite deslocar parte relevante da execução para uma etapa anterior à montagem.
Isso favorece:
- precisão;
- planejamento;
- produção controlada;
- montagem rápida;
- menor improvisação no canteiro.
Em projetos habitacionais de maior escala, esse tipo de lógica pode se tornar especialmente importante.
Padronização pode reduzir custos em até 20%
Segundo estimativas mencionadas pelo setor, a padronização pode reduzir entre 15% e 20% os custos diretos das obras.
O dado mostra por que a discussão sobre produtividade assume tanta importância.
Em programas com milhões de unidades, ganhos percentuais relativamente pequenos podem representar impacto econômico significativo.
Esse é um dos motivos pelos quais planejamento e industrialização começam a ocupar posição estratégica dentro do Minha Casa, Minha Vida.
Apagão de mão de obra já afeta a construção
A industrialização ganha ainda mais importância diante da escassez de trabalhadores.
No primeiro trimestre de 2026, 28,3% dos empresários ouvidos pela CNI apontaram a falta ou o alto custo de trabalhadores não qualificados entre os principais problemas da construção.
O chamado apagão de mão de obra deixou de ser um risco futuro.
Ele já pressiona:
- cronogramas;
- custos;
- produtividade;
- capacidade de expansão.
Isso torna ainda mais urgente encontrar formas de produzir mais com equipes disponíveis.
Setor tenta ampliar qualificação e participação feminina
Entre as respostas estão programas de formação e iniciativas para ampliar a presença de mulheres nos canteiros.
O SindusCon-SP estabeleceu como objetivo elevar em 30% a participação feminina nas obras.
A medida faz parte de uma busca mais ampla por novas fontes de mão de obra.
Ao mesmo tempo, a industrialização altera o perfil dos profissionais necessários.
À medida que processos se tornam mais padronizados, cresce a demanda por operadores, montadores, técnicos e profissionais capacitados para trabalhar com sistemas industrializados.
Financiamento continua sendo um dos maiores desafios
Mesmo com toda a discussão sobre produtividade, tecnologia e capacidade construtiva, o financiamento continua sendo essencial.
O FGTS permanece como uma das principais fontes de recursos do programa.
Segundo representantes do setor, preservar sua capacidade de investimento é fundamental.
O fundo possui uma dupla função: proteger o patrimônio do trabalhador e financiar políticas públicas de habitação, saneamento e infraestrutura.
Saque-aniversário preocupa setor
A utilização de recursos do FGTS em outras finalidades tem gerado preocupação.
Segundo a CBIC, apenas o saque-aniversário retirou R$ 14,9 bilhões do fundo em 2026.
Representantes das incorporadoras também apontam que, nos últimos anos, mais de R$ 140 bilhões teriam sido direcionados para outras finalidades.
A preocupação é que a redução dos recursos disponíveis limite a capacidade futura de financiamento habitacional.
Governo busca diversificar fontes de recursos
Para reduzir a dependência do FGTS, o governo passou a fortalecer outras fontes.
Entre elas estão:
- Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
- Fundo Social;
- mercado de capitais.
Mudanças regulatórias buscaram ampliar a disponibilidade de crédito imobiliário.
A expectativa oficial é de que essas medidas permitam acrescentar aproximadamente R$ 50 bilhões em crédito imobiliário já no primeiro ano.
Segundo o governo, SBPE e Fundo Social já respondem por mais de um quarto dos recursos financiados pelo programa.
Endividamento das famílias cria novo obstáculo
Outro ponto começa a limitar o crescimento.
Mesmo com juros subsidiados, muitas famílias encontram dificuldades para obter aprovação de financiamento.
Dados da Abrainc citados pela matéria indicam que o Brasil possui cerca de 80 milhões de famílias endividadas, sendo aproximadamente 15 milhões em situação de inadimplência crônica.
Esse cenário reduz a capacidade de assumir novos compromissos de longo prazo.
Reprovação de crédito pode chegar a 40%
Segundo representantes das incorporadoras, a taxa de reprovação dos candidatos ao financiamento habitacional pode chegar a 40%.
Isso cria uma dificuldade adicional.
O empreendimento pode estar pronto.
Existe demanda.
Existe interesse do comprador.
Mas a operação não avança porque o cliente não consegue aprovação de crédito.
Essa realidade afeta diretamente o desempenho comercial das empresas.
Mercado de capitais pode ganhar espaço
Diante desse cenário, o setor começa a discutir novas estruturas de financiamento.
Instrumentos como:
- LCI;
- CRI;
- LIG;
podem ganhar importância nos próximos anos.
A ideia é diversificar as fontes de capital e reduzir a dependência de recursos públicos.
Para o mercado imobiliário, essa mudança pode ser fundamental para sustentar uma expansão de longo prazo.
Minha Casa, Minha Vida entra em uma nova fase
O programa já demonstrou capacidade de contratação.
Agora, entra em uma etapa diferente.
O principal desafio passa a ser equilibrar:
- financiamento;
- produtividade;
- mão de obra;
- industrialização;
- licenciamento;
- tecnologia;
- viabilidade econômica.
Se um desses elementos falhar, o ritmo de entrega pode não acompanhar o volume de contratos.
Por isso, a expansão precisa ser acompanhada por melhorias estruturais em toda a cadeia.
Conclusão
O Minha Casa, Minha Vida ganhou escala rapidamente desde sua retomada em 2023, superando a meta de 2 milhões de moradias antes do prazo e alcançando mais de 2,4 milhões de unidades contratadas até maio de 2026.
Mas o próximo desafio é maior.
Não basta contratar.
É necessário transformar recursos em moradias efetivamente entregues.
Isso exige previsibilidade de demanda, financiamento sustentável, mão de obra disponível, processos mais rápidos de aprovação e um aumento significativo da produtividade.
Nesse cenário, a industrialização passa a ocupar posição central.
Experiências com paredes de concreto, pré-fabricados, fachadas industrializadas, kits de instalações, módulos produzidos em fábrica, Steel Frame, Wood Frame e sistemas off-site mostram que o setor já possui soluções capazes de aumentar padronização e previsibilidade.
O desafio é dar escala a essas tecnologias.
Ao mesmo tempo, a digitalização precisa avançar para além dos projetos e chegar de forma mais profunda à execução, utilizando BIM 4D e 5D, escaneamento 3D, drones, inteligência artificial, IoT e gêmeos digitais.
Com déficit habitacional ainda próximo de 6 milhões de moradias, o país precisará produzir em uma escala que dificilmente será sustentada apenas pelos métodos tradicionais.
A expansão do Minha Casa, Minha Vida dependerá, portanto, não apenas de recursos financeiros, mas da capacidade da construção brasileira de industrializar, digitalizar e reorganizar sua forma de produzir habitação.
